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房企快扛不住了?降价楼盘可能最先在这些城市出现

来源:网络整理 编辑:油桃新闻网 时间:2017-12-07

对于房企来说,2015年至2017年绝对是值得庆祝的三年,2015年资金成本极低,2016年销售额井喷,2017年更是再创新高。极低的成本配合狂热的市场、充沛的资金创造了楼市最强三年小周期。

这三年,房企借着东风不断跑马圈地,整合行业资源,销售额越来越高,增速越来越快。龙头房企的销售额从2000亿到3000亿,今年则有可能直接飙升到5000亿。

不过从最新的行情反馈来看,这三年的好日子快要结束了。

我们最近收到不少来自房企方面的消息,主要集中在两个方面,其一是龙头房企纷纷放缓了拿地的节奏,大房企目前都忙着降低资金压力,保住现金流,来应对即将到来的偿债高峰。其二是利润率进一步下滑。2017年的销售可算是非常火爆,但对于开发商来说,这种火爆却并没有换来更高的利润率。没错,2017年房企的利润率相比2016年进一步下滑了。

其三2017年的销售额将继续刷新纪录。今年仅前三季度就接近9.2万亿。2016年的数据肯定要被刷新了(2016年是11.7万亿)。

其四是我想重点说的一点,它跟2017年的销售火爆如影随形,那就是房企2018年的销售压力会比2017年要艰难得多。不少房企生存都成问题,大房企销售额有可能从此下行。据我们了解,目前房地产行业普遍存在的问题是,那些开发压力小的,成本比较低的项目基本上都已经开发或者卖完了。剩下的那些都是难啃的骨头,它们大多数都是在高点拿的地,相当部分是在去年入手的。这些地现在拿出来开发就是自作孽,但不开发又面临被“囤地”的风险。

房企压力很大

一位房企的项目策划负责人告诉我,他手里的这个项目已经拿了3年了,再不动工就要被点名了,狠一点可能被直接收回重新出让,所以现在是硬着头皮开发。

他们公司明年的压力的确不小,在过去的一年里,他们在全国各大城市扫货,无论是独自拿地还是以联合体的形式拿地,溢价率都相当高,这些项目也得入市了。不入市,明年的指标肯定完不成,入市就意味着超低利润,个别成本极高的项目要降价甚至亏本销售。

这就是房企要面对的现实,未来一至三年,商品房市场不会得到更多的资源,高频词应该是“降温”。

对于开发商来说,经历的“降温”多了,历次降温,他们基本上都挺过来了,而且在后续的牛市中成功把握住了机会。

他们有一套自己的周期理论,如果预期市场冰冻半年左右,基本上没有影响;

如果预期市场冰冻1年左右,会零星降价,保住现金流;

如果预期市场冰冻达到2年左右,则会大规模降价销售。

历次的调整都不超过2年,这让他们只在调整期损失了很少,并在随后的牛市中得到成倍的补偿。

从“有住房”到“有房住”

不过这一次调整,房企们感觉到了更明显的“寒意”。

50多个城市限售;不断攀升的房贷利率和不断缩水的房贷额度;租房市场持续发力;这些措施让炒房者逐渐撤出楼市,让刚需开始观望。

万通创始人冯仑表示,本轮限价限售等措施,短则2年,长则可能持续5年。它将配合更加顶层的调控方案实现住房逻辑由目前的“有住房”向“有房住”转变。

所以对于房企来说,接下来是要利润还是现金流,现在必须要做出抉择了。要利润就得赌,要现金流就必须降价。

哪些城市会率先降价?

部分城市因为2016年火热行情(高溢价土地频现、销售旺盛)迎来了非常严格的调控,经过了2017年的大卖后,这些城市目前库存都比较少。

目前房企在这些城市只剩下那些在2016年高价购入的存货,这些存货必须要入市了,但入市就得面对冰冷的市场,降价和亏本是大概率事件。

仅从去年土地市场火热程度来看,可以重点关注的有苏州(楼盘)、南京(楼盘)、合肥(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)等城市。

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